Un dueño de casa nos llamó buscando información sobre nuestro programa de compra de casas. La conversación que tuvimos nos ha motivado a escribir esta publicación. Creemos que es importante compartir la experiencia que él ha tenido con sus inquilinos, porque debe haber muchos arrendadores que se encuentran en situaciones parecidas.
Los subtitulos de cada parrafo en estas páginas resumen las preguntas y respuestas que intercambiamos durante su llamado.
“Mi Inquilino paró de pagar renta hace 8 meses y tengo prohibido desalojarlo”
Muchas veces hemos escuchado la frase anterior por parte de arrendadores desesperados. La orden ejecutiva 20-13 de Oregon, que prohíbe los desalojos de inquilinos que no pueden pagar la renta como consecuencia de los estragos que está causando la epidemia del coronavirus, se ha extendido dos veces, siendo Diciembre 31 del 2020 el último día de su vigencia.
Hasta este Noviembre, son 9 meses en que la orden ejecutiva está en efecto, hasta el momento la gobernadora Brown no ha dicho si ordenará otra extensión, que de ser así profundizará más el daño económico que muchos propietarios están teniendo.
Aunque la moratoria de desalojos se formuló con la intención de minimizar el riesgo de contagios del COVID-19. Le ha atado las manos a los arrendadores que tienen inquilinos que no pueden pagar. Los desalojos por falta de pago están prohibidos. Lo que hace imposible que los dueños de propiedades de renta, puedan tomar control de las mismas.
La orden dice que los inquilinos que no han podido pagar su renta total o parcial, tienen desde el 1 de Enero hasta el 31 de Marzo del 2021, para pagar los meses de moratoria.
Muchos analistas opinan que veremos muchos casos en los que los inquilinos abandonen las propiedades y sencillamente desaparezcan sin pagar un centavo. Otros piensan que ningún inquilino podrá pagar en tres meses el dinero equivalente a 3,6,9 o 10 meses que han dejado de pagar. Lo que hace pensar que en los primeros meses del 2021 veremos cientos de desalojos, así como juicios hipotecarios.
Esta es la experiencia que estaba viviendo un cliente que nos pidio ayuda y a quien de ahora en adelante nos referiremos como Robert.
“Mi Inquilino, Ahora Tiene Inquilinos”
Definitivamente, nunca terminamos de sorprendernos por las cosas que se conocen en este negocio de la compra de propiedades. Robert nos contó que su inquilino quedó desempleado desde Abril, que inmediatamente se comunicó con él y le informó que había quedado sin trabajo, y que no podía pagar la renta por ahora, pero que iva a buscar un nuevo empleo y a llenar una solicitud de ayuda a la oficina del desempleo.
Los meses fueron pasando sin que el inquilino abonara algo a la renta y sin que pudiera conseguir otra forma de ingresos. En una ocasión Robert le preguntó sobre la solicitud para ayuda por desempleo, el inquilino dijo que había sido aprobado pero que la cantidad que recibía escasamente le alcanzaba para comprar los alimentos para su familia.
Debido a las recomendaciones de las autoridades de Oregon y el CDC acerca de las normas de distancia social, Robert se limitó con las visitas a su propiedad de renta, comunicándose con su inquilino únicamente por vía telefónica o correo eléctronico. A pesar de no recibir los ingresos por la renta de la casa, Robert no tenía mucha preocupación debido a que el préstamo hipotecario de la propiedad estaba a menos de dos años para terminar y una segunda hipoteca que había adquirido 10 años atras para renovar la casa, tambien estaba a punto de terminar.
Los pagos de la primera y segunda hipoteca eran cubiertos en su totalidad con el dinero de la renta y todavia sobraba un remanente que Robert depositaba en una cuenta especial para cubrir impuestos y mantenimiento de la casa en caso de que fuera necesario. Durante los meses en que su inquilino no pagó la renta, Robert pagaba las obligaciones crediticias con dinero de sus ahorros.
Un día, a mediados de Septiembre un vecino de la casa rentada llamó a Robert para quejarse de la cantidad de personas que habitaban la propiedad y sobretodo, de que ocupaban todos los estacionamientos disponibles de la cuadra dejando a los vecinos sin lugar para estacionar sus vehiculos en el frente de las casas.
Robert se comunicó con su inquilino y le dijo que sobre la queja e inmediatamente procedió a hacer una visita personal a la propiedad. Cuando llego a su casa de alquiler descubrió que en su propiedad vivian 25 personas, violando el acuerdo del contrato inicial que era de 4 personas, el matrimonio y dos niños. Robert entrevistó a algunos de las personas que se encontraban en la casa y descubrió, que habia gente que le pagaba renta a su inquilino por dormir en un rincon de la sala, el comedor y hasta en la cocina.
La casa se encontraba en un terrible estado por el mal uso a que estaba sometida. El tapete del la habitacion principal y de una de las otras dos habitaciones estaba sucio y totalmente rasgado. El área de la bañera del segundo baño de la casa estaba literalmente destruida, las paredes sel segundo piso tenián rayaduras como si los niños hubieran estado pintando monos en ellas.
El pasamanos de la escalera estaba roto y faltaban algunas de las columnas de madera que lo sostenía. En algunos escalones estaba levantado el tapete dejando al descubierto toda la madera. La venta de la sala tenia dos vidrios rotos. Algunas piezas del piso de madera del comedor habían sido levantadas. En la cocina, la estufa funcionaba con dos quemadores únicamente y algunas de las puertas de los gabinetes estaban a punto de caerse. La puerta del garage tenia dañado el mecanismo y no abria, además alli vivían tres personas.
El cesped del patio trasero y del jardin principal habia desaparecido por falta de mantenimiento. Parecia como si la casa hubiera estado habitada por un batallón durante una guerra de años de duración.
Por las cuentas que Robert hizo, calculó que su inquilino recibía un promedio de $3000 dolares mensuales en renta y que encima de eso nunca habia dejado de trabajar porque la empresa donde laboraba se consideraba trabajo esencial y no habian descansado a nadie. En resumen, el inquilino estaba haciendo negocio con la propiedad de Robert, durante los ultimos 7 meses.
“No Hay Poder Legal Para Desalojar a Mi Inquilino.”
Robert consultó a una firma de abogados de nuestra ciudad de Portland, buscando asesoria legal para entablar un juicio de desalojo. El pensaba que tenía un buen caso porque su inquilino había violado los términos del contrato al subarrendar.
Según el contrato de renta, la casa sería habitada por un matrimonio y sus dos hijos, en total 4 personas. Además, los daños a la propiedad eran tan grandes que para repararla tendrían que desocuparla.
Después de que el abogado escuchó a Robert, analizo los pros y contras para darle la mala noticia que por ahora no había nada que se podía hacer.
“Primero que todo” dijo el abogado. “Estamos en medio de la pandemía del COVID-19 y las cortes estan trabajando en un 20% de su capacidad. Podemos presentar una demanda de desalojo pero tenemos que estar preparados a que el asunto se demore meses en la corte. Por otra parte se puede hablar con el inquilino para convencerlo de que se salga de la propiedad, pero de acuerdo a las ultimas leyes de oregon se le tiene que dar $4000 para que se reubique. Ahora, el otro problema que se presenta son los otros habitantes de la casa que aunque sean riesgo de contagio, ellos estan ocupando la propiedad como refugio de emergencia. Como la casa es suya, usted tendría que pagarle a cada habitante para que desocupen la propiedad”. Concluyó el Abogado.
Robert buscó una segunda y una tercera opinión con otros abogados, pero la respuesta que recibió fue más o menos la misma.
Cuando Robert llegó a su casa ese día, se dió a la tarea de hacer un estimado de lo que representaba la falta de ingresos por parte de la casa, más lo que costaría la reparación. Hasta el mes de Octubre había dejado de recibir los ingresos por renta de $17600. La reparacion de la casa podría ascender a $25000 reubicar al inquilino responsable del contrato le costaría $4000 de acuerdo con la ley de Oregon. Si el problema de la epidemia no se resuelve sino hasta el 2021 estariamos hablando de dejar de recibir renta por lo menos por seis meses más lo que reprentaba otros $13200
A ojo, el costo de recuperar su casa de renta le iba costar a Robert un poco más de $59800. Ademas habia que sumar lo que habia de pagar por las hipotecas, facilmente, la cantidad llegaría cerca de los $70000 Dolares.
Las leyes de Portland y Oregon protegen a los inquilinos, pero dejan a la deriva a los pequeños arrendadores. Las grandes compañias que tienen cientos de complejos de apartamentos por todo Oregon y todo el país, cuentan con la asesoria de sus grupos de abogados y el respaldo de millones de dolares, para enfrentar la crisis que ha creado la epidemia.
Robert decidió no abrir un caso de desalojo contra su inquilino, lo que hizo fue ponerse en contacto con nosotros para buscar informacion acerca de nuestro proceso de compra de casas.
Proceso De Compra De La Propiedad de Renta de Robert.
El dia 5 de Octubre estuvimos conversando por teléfono y luego via Zoom, nos pusimos de acuerdo para encontrarnos en la propiedad al día siguiente y hacer un avaluo. A eso de las diez de la mañana llegamos dos representantes de Better Off Home Buyers. Fuimos a visitar la casa tomando todas las precauciones y recomendaciones de las autoridades de salud para evitar la propagación del coronavirus. Usamos mascaras y una vicera tipo escudo que nos protegia toda la cara, tambien estuvimos usando guantes y cubre calzado. En la propiedad de Robert había algunas personas que se limitaron a ignorarnos durante el tiempo que estuvimos haciendo la inspección. Estuvimos tomando fotos y video de todos los detalles de la propiedad para tener todas las caracteristicas bien documentadas.
La visita fue un poco mas larga de lo que normalmente toma visitar otras propiedades que vamos a comprar. En este caso quisimos tener un inventario de los daños porque Robert nos dijo que a él le interesaba tener una copia de todas las observaciones que nosotros hicieramos durante la inspección.
Para el día Jueves de esa semana le presentamos una propuesta por escrito a Robert, dejandole saber el precio que nosotros estabamos ofreciendo pagar por su casa de alquiler. Para llegar al precio que le presentamos, investigamos el valor promedio de las propiedades en el vecindario donde está ubicada la casa. Luego tuvimos en cuenta todas la reparaciones que teniamos que hacer y el tiempo que tomaria reconstruir la casa.
Nuestro equipo legal habló con Robert y le explicaron los derechos que su inquilino tiene, asi como la forma como Better Off Home Buyers trataría el asunto, para que toda la transacción fuera transparente y dentro del marco de la ley, para proteger a los inquilinos a Robert y a nosotros mismos.
Cuando elaboramos una propuesta para la compra de una propiedad, nos esforzamos en llegar a un valor que sea justo para las dos partes, creemos que es la mejor manera de demostrarle a nuestros clientes el respeto y el agradecimiento que sentimos por ellos.
Robert se tomó tres días para analizar nuestra oferta y para el día 14 de Octubre nos confirmó que aceptaba. Después de que le dimos un cheque de deposito como arras del negocio, todo nuestro equipo se puso en acción para trabajar en la documentación necesaria para efectuar la compra.
Pusimos en orden todo lo concerniente a deudas sobre la propiedad, tales como hipotecas, gravámenes, impuestos y cualquier otro acreedor que pudiera aparecer.
Normalmente, el proceso de la compra de una casa nos toma un promedio de 7 dias, en el caso de Robert fue un poco más. El día 29 de Octubre le hicimos entrega del cheque por el valor de su propiedad. Robert tenía muchos años con esa propiedad, fue la primera que compró y donde sus hijos crecieron por gran parte de su niñez, hasta que se movieron a una más grande. Desde el primer momento en que puso la casa en renta, nunca tuvo mayores inconvenientes con los inquilinos. El piensa que la experiencia con este último arrendatario fue causada por la crisis en que estamos actualmente, epidemia, protestas, desempleo, nervios, incertidumbre sobre lo que pueda venir en un futuro cercano.
Better Off Home Buyers ha ayudado a muchos propietarios desesperados durante esta epidemia. Si usted está pasando una situación desafortunada, si esta comprometida la seguridad de mantener su casa, o si tiene problemas con su propiedad de renta, nosotros le podemos ayudar.
Pongase en contacto con nosotros llenando el formulario de esta pagina o marcando directamente el (503) 212-9641.